第一部分  項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱：

三亞榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城（暫名）。

二、項(xiàng)目性質(zhì)：

海濱親水型城市度假休閑設(shè)施與住宅項(xiàng)目綜合開發(fā)（國有困難企業(yè)改革發(fā)展與職工再就業(yè)工程）。

三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及其條件：

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于三亞市榆林灣東岸、海南省榆亞鹽場駟軒分場的全部地界范圍。項(xiàng)目區(qū)位于三亞市主城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，南接三亞市大東海旅游區(qū)，北靠三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)，西臨榆林灣、大茅河與三亞市榆紅管區(qū)相連，東隔安羅嶺與亞龍灣國家級旅游度假區(qū)為鄰（通過田獨(dú)鎮(zhèn)的旅游專用通道和本項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有的600～1000米長的兩條山路均可通往亞龍灣），是連接三亞市區(qū)和三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)、三亞海棠灣國家級旅游度假開發(fā)區(qū)、田獨(dú)鎮(zhèn)新興工業(yè)區(qū)、六道漁港及南海海洋漁業(yè)綜合服務(wù)基地的咽喉之地，正在建設(shè)中的紅沙大橋?qū)驯卷?xiàng)目區(qū)與三亞市區(qū)連為一體，其地理位置十分優(yōu)越。

榆林灣是一個(gè)呈南北走向的狹長形海灣，其北部為大茅河出海口與田獨(dú)鎮(zhèn)國家級熱帶生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，南部為中國南海地區(qū)的重要海洋軍事要塞——榆林軍港，西側(cè)為三亞市的城市中心制高點(diǎn)——海螺嶺與狗嶺山地，東側(cè)為亞龍灣的主要背景山脈——安羅嶺，中間有大茅河、榆林灣水體及紅樹林生態(tài)長廊自北向南貫徹全境。其整體地形如同一把納涼休閑的太師椅，山海河城匯集一體、水木清華生機(jī)勃然，是三亞市區(qū)唯一可從事大型人工水系營造工程的高檔海濱建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)用地，也是目前三亞市區(qū)碩果僅存的親水型城市旅游度假發(fā)展空間，具有無可限量的投資價(jià)值與升值前景。

四、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位：

（一）著眼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對榆林灣、大茅河近4000畝水面及其沿岸的紅樹林生態(tài)環(huán)境進(jìn)行徹底維護(hù)和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌給榆林灣、大茅河兩岸人民造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失。

（二）改善榆林灣水質(zhì)環(huán)境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢復(fù)榆林灣、大茅河的水質(zhì)環(huán)境，使之達(dá)到國家二類以上水質(zhì)與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

（三）保護(hù)紅樹林生態(tài)環(huán)境，使其繁榮昌盛，并使之成為提升三亞榆林灣旅游度假環(huán)境品位的“水上綠色景觀長廊”。

（四）按照三亞市整體的城市功能規(guī)劃進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目擬采取“近期功能與遠(yuǎn)期功能相結(jié)合，旅游度假環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相結(jié)合”的提升性規(guī)劃開發(fā)方式，擬將其建成集熱帶濱海濕地風(fēng)光、水鳥棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂、國際會議會展及大型水上演藝、大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開放型城市公園，使之成為三亞市東大門的一方靚麗名片，成為三亞創(chuàng)建世界級熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗”。

根據(jù)海南省規(guī)劃委員會有關(guān)“榆林灣旅游度假區(qū)”的規(guī)劃指導(dǎo)思想，三亞榆林灣“山水花都”國際度假城邦項(xiàng)目，擬按照三亞市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中將榆林灣作為“亞龍灣旅游度假延伸區(qū)域及旅游、后勤綜合服務(wù)基地”的基本定位，結(jié)合三亞創(chuàng)建世界級熱帶濱海旅游城市的發(fā)展目標(biāo)，以“綠色浮島”的生態(tài)復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)理念，整合項(xiàng)目區(qū)得天獨(dú)厚的自然山水、休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生資源，建設(shè)集人工島嶼景觀系統(tǒng)、熱帶花卉園藝產(chǎn)業(yè)、五星級海洋主題度假酒店（含海洋科技會館、酒店公寓）、國際老年康復(fù)、養(yǎng)生、度假、臨水旅游商業(yè)中心及大型低密度高尚住宅區(qū)（含鹽場職工安置區(qū)）為一體的國際性山水度假城邦，使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級生活品位的“第二居住地”。

（五）維護(hù)三亞社會穩(wěn)定，使之成為三亞經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和國有企業(yè)改制發(fā)展的典范。該項(xiàng)目地原為海南省榆亞鹽場的工業(yè)用地。為了貫徹海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會[2006]129號《關(guān)于加快推進(jìn)省屬國有企業(yè)改革工作的通知》文件精神，通過對榆亞鹽場進(jìn)行企業(yè)改制，斥巨資補(bǔ)償職工安置費(fèi)用，解決企業(yè)困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為三亞的和諧穩(wěn)定貢獻(xiàn)力量。項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，將充分考慮到榆亞鹽場職工“再就業(yè)工程”的實(shí)際需要，提供適合多種文化技能層面和就業(yè)年齡段的工作崗位、個(gè)體工商經(jīng)營單位，優(yōu)先滿足鹽場干部、職工的就業(yè)需求。目前榆亞鹽場就此合作項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)告已經(jīng)上報(bào)主管部門批準(zhǔn)，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司與海南省榆亞鹽場的合作開發(fā)協(xié)議也已于2006年12月8日正式簽訂。

五、市場定位

 本項(xiàng)目主要是針對中國“第三次置業(yè)”和國內(nèi)外“第二居住地”市場而開發(fā)的高端度假與住宅產(chǎn)品。其基本的市場定位為：

（一）目標(biāo)客戶群：

無閑照料老人的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產(chǎn)階層，孤獨(dú)的離退休干部，澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業(yè)高管人員，以及被中國和平、穩(wěn)定的發(fā)展局勢所吸引的各類國際投資置業(yè)人士（目前三亞的國際置業(yè)客戶主要來自俄羅斯、韓國、以色列、美國及歐洲等國家）。

（二）主要區(qū)域市場劃分：

包括：1）以避寒、養(yǎng)老為主的東北市場；2）以投資與“候鳥式”度假為主的上海、華東市場；3）以度假、養(yǎng)生為主的北京、華北市場；4）以晚年移民為主的西北市場；5）以“候鳥式”度假為主的西南、華南市場。

（三）旅游客源市場：

包括：1）中國內(nèi)陸地區(qū)（其中主要是北方游客）和國外旅游者；2）三亞市民、海南當(dāng)?shù)氐挠熊囎澹ㄗ杂稳耍┖屯鈦砺糜螆F(tuán)隊(duì)。