目 錄
 

1.0 前言

2.0 總論

3.0 宏觀經濟與政策面分析

4.0 項目環境分析

5.0 開發地塊分析

6.0 市場調研分析

7.0 蘇錫常地區房地產業競爭態勢比較分析

8.0 客戶分析

9.0 市場定位思考

10.0 風險分析

11.0 結論和建議
 

表格目錄及其頁碼
 

表 1、2000—2002 年無錫蘇州常州主要經濟指標對比

表 2、無錫蘇州常州 2002 年度GDP總量及構成

表 3、2001 年無錫市GDP中第三產業要素構成

表 4、無錫市區 2000—2002 年商品房開發與銷售情況統計

表 5、無錫市國內生產總值與居民可支配收入增長簡表

表 6、2002 年無錫市居民可支配收入分組表

表 7、2001 年蘇州市區及蕩口鎮鄰近地區經濟情況

表 8、蘇州市區與蕩口鎮鄰近地區利用外資情況

表 9、蘇錫常三市房地產業發展情況

表 10、2000—2003 年無錫市部分別墅基本行情
 

1.1 項目名稱：無錫市錫山區蕩口鎮鵝湖旅游度假區。
 

1.2 項目建設單位：無錫鵝湖度假區開發有限公司（以下簡稱開發公司）。
 

1.3 可行性研究承辦單位簡介：
 

無錫市社會經濟比較研究所是由無錫市場協會（無錫市最大的行業協會之一）主辦，無錫市民政局批準并依法登記注冊的，具有獨立法人地位的民辦非企業單位，屬非營利性研究機構，主管部門為無錫市人民政府經濟體制改革辦公室。本所的主要業務范圍是：從事社會經濟體制比較、經濟改革、經濟管理、經濟結構調整、企業兼并重組、重大投資項目咨詢等問題的實證研究，同時為各類企業特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務。

無錫市社會經濟比較研究所的領導成員是：

 

吳敬璉 所 長（兼職）國務院發展研究中心研究員，全國政協常委，我國著名經濟學家
 

榮敬本 所 長（兼職）中共中央編譯局研究員，《經濟社會體制比較》雜志主編，著名經濟學家

趙人偉 所 長（兼職）原中國社科院經濟研究所所長、研究員，著名經濟學家

浦文昌 執行所長經濟學高級研究員

王安嶺 副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經濟師

湯可可 副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經濟師

無錫社會經濟比較研究所先后承擔的大型科研和企業咨詢研究項目有：《市場經濟與民間商會》、《縣鄉兩級地方政府的治理結構改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉變》、《廣東大亞灣核電合營公司發展模式研究》、《無錫朝陽集團改革重組方案》、《無錫食品商城短期質押貸款現貨批發交易方案設計》等。先后出版理論學術專著 5 部，為數十個工業和商貿企業、批發市場提供咨詢服務。

無錫社會經濟比較研究所與美國福特基金會具有良好的合作關系。研究所關于中國民間商會的培育和發展、地方政府治理結構改革、經濟體制轉型、地方黨組織領導方式的改革和完善等研究項目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德國中小企業聯合會就經貿中介、理論研究等方面進行長期合作。在美國福特基金會和國務院發展研究中心、中央編譯局等中外機構支持下，研究所先后于 2001、2002年連續兩次舉辦“市場經濟與民間商會國際研討會”， 全國政協常委、著名經濟學家吳敬璉，國務院發展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業聯合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經濟學家、美國及澳大利亞商會的代表，美國哈佛大學、波士頓大學教授等許多外國專家、學者與會參加學術討論。本所以嚴謹的學術研究作風和與國內外有關機構真誠合作的精神，在國內外相關研究領域具有良好的聲譽。
 

1.4 根據無錫鵝湖度假區開發有限公司的委托，無錫社會經濟比較研究所對無錫市錫山區鵝湖旅游度假區開發項目（以下簡稱開發項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據是：
 

1.4.1 由開發公司提供的《無錫市錫山區蕩口鎮鵝湖旅游度假區項目建議書》（以下簡稱《項目建議書》）；
 

1.4.2 無錫市錫山區國土管理局批準的用地規劃；
 

1.4.3 錫山區蕩口鎮提供的，并由無錫市規劃局批準的《無錫市蕩口鎮古鎮風貌旅游休閑開發區規劃》。
 

1.5 范圍和限制：根據開發公司的委托，我所主要是對該項目的可行性作前期的調查和論證分析，為開發公司是否進行下一步詳細的經濟、技術論證和具體規劃、設計提供可靠依據。作為過渡性的可行性研究，本研究的調查預測誤差控制在 25%≈30%。
 

本可行性分析所采用的技術路線是：
 

市場調查和收集資料→數據處理→定性、定量分析→區域市場比較分析→專家組綜合分析→結論。
 

從 2003 年 2 月底開始，我所專家組會同開發公司負責人就上述項目的可行性問題到蕩口鎮進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經濟、蘇錫常地區經濟發展趨勢、蘇錫常地區房地產市場發展情況，特別是低密度房地產開發情況等文獻及數據資料，同時利用我所近年來作的相關問卷調查及無錫市房地產市場作的問卷調查數據資料，對開發項目進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結論。現將我們的調查情況和意見報告如下：
 

2.0 總論
 

2.1 項目概況
 

根據開發公司提供的《項目建議書》，無錫鵝湖旅游度假區開發項目，位于無錫市錫山區蕩口鎮總體規劃中的旅游休閑度假區用地內。項目規劃用地為 2500 畝，計劃分兩期開發：第一期開發以休閑旅游居住為主，用地約 1300 畝。建筑容積率＜0.31，建筑密度＜15%，綠化率＞50%，建筑限高以低層為主，局部公建不超過 15m，屬低密度住宅建筑群，建筑風格注意與古鎮風貌相協調，預計投資 7.8 億元。第二期開發以旅游度假物業為主，用地約 1200 畝。整個開發項目定位于“長江三角洲區域內規模較大、環境優美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主，以及國內高收入階層人士服務的高級住宅區”。擬建設由別墅區和公寓區組成的高級住宅區，以及生活配套服務區、高級會所等完善的公共配套設施，同時計劃將住宅項目與開發旅游項目相結合，利用蕩口鎮優美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設健康度假醫院、四星級酒店等建設項目。整個項目總投資概算為 13.96 億元左右，預計在 2003 年動工，2008 年竣工。

2.2 對開發項目總的評價

通過對開發項目的實地考察和基于市場調查基礎上的定量、定性分析，我們認為：

2.2.1 我國宏觀經濟形勢在今后 5 年內，仍將繼續以 7—8%的速度持續、穩定增長，我國的房地產業也將同步穩定增長；

2.2.2 國家對房地產市場的宏觀調控，有利于我國房地產市場的健康發展。雖然國家對低密度房地產開發已經實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業及民（私）營經濟的快速發展，房地產市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續穩定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設的條件下，在今后的 5 年中，本項目將成為無錫地區唯一具有較大規模的低密度高檔住宅片區，從而將具有較大的市場競爭優勢；
 

2.2.3 無錫市是長江三角洲經濟最發達、開放度最高、人民生活最富裕的地區之一，2002 年人均國內生產總值已接近 4400 美元，低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20 公里半徑之內現有適宜于建別墅的各地塊中，能以 2500 畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮，實不可多得。只要規劃合理、定位正確、價位適當，隨著無錫特大城市建設的快速推進，周邊地區（無錫新區、蘇州西片、常熟市）各開發園區的建設、民營經濟和外商投資企業的加速發展，該開發項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優勢，并取得較高的投資回報。

2.2.4 另外，我們還認為，該開發項目的成功，對于推進無錫市特大城市建設、改善投資環境，特別是對于加快無錫市東片的農村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風情旅游片區的開發也具有重要的意義。