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農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)“三位一體”，這是田園綜合體的核心，這三者之間的商業(yè)邏輯關(guān)系是環(huán)環(huán)相扣的，而不只是一個概念或者一句空話套話。如果無法深入理解，無法真正落地實行，那做出來的絕對不是真正的田園綜合體，也非常可能最終失敗。
一、農(nóng)業(yè)是基礎(chǔ)
田園綜合體的農(nóng)業(yè)毫無疑問必須是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，只有農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)效率及產(chǎn)值的大幅提升，才能實現(xiàn)國家和地方政府大力推進田園綜合體建設(shè)和鄉(xiāng)村振興發(fā)展戰(zhàn)略的初衷。
首先要糾正的一個錯誤觀點是，并不是其農(nóng)產(chǎn)品售價更貴就代表了農(nóng)業(yè)板塊的成功。比如有一個業(yè)內(nèi)非常知名的“田園綜合體”，把以其冠名的水果賣了幾倍的價錢。那只是營銷包裝的成功，而不是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的成功，不能混為一談。
田園綜合體和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)應(yīng)該是服務(wù)于大眾的，帶動市域、縣域整體發(fā)展的核心，不僅僅提供優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)種苗，而且是科學(xué)化種植的培訓(xùn)基地，集中化供應(yīng)鏈物流基地，而不是滿足少部分人的特供農(nóng)場。
還需要指出的是，這兩個項目經(jīng)過筆者的投資回報測算，即使以種業(yè)培育，也很難在短期內(nèi)實現(xiàn)投資回收。要保證投資獲利，顯然就需要延伸產(chǎn)業(yè)鏈，獲得更多的收入利潤，并加速資金的回收、流轉(zhuǎn)。這就是田園綜合體必須以農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)“三位一體”、環(huán)環(huán)相扣的商業(yè)邏輯。
二、旅游是特色和擴展
現(xiàn)在很多旅游人把旅游吹成了田園綜合體的核心，這是絕對錯誤的。田園綜合體的核心永遠是農(nóng)業(yè)，也只能是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)歷來是國之根本，旅游只是可以隨時犧牲的閑情雅致。即使身在旅游，也不應(yīng)該刻意拔高旅游的地位。
我覺得旅游板塊在田園綜合體內(nèi)的作用主要體現(xiàn)在特色和擴展兩方面。
首先是賦予其特色。如果不加入旅游元素，那中國所有的田園綜合體都可以造成一模一樣的連體大棚和種植園區(qū)，完全標準化復(fù)制。但是通過利用當?shù)氐匦蔚孛病⒖紤]土地和氣候因素、挖掘地方文化、融入風(fēng)土民情，再加入旅業(yè)設(shè)計師們各自不同的打造風(fēng)格，一個個風(fēng)光秀麗、各不相同、充滿田間韻味的田園景觀就展現(xiàn)在我們面前。
旅游是建立在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上，美麗、現(xiàn)代、有特色。如果沒有這些，那只是廉價的農(nóng)家樂。城里來的游客是向往田園生活的，但是他們向往的是精致的田園生活，是充滿詩意的農(nóng)牧風(fēng)情，而不是臟兮兮土里土氣的大農(nóng)村。
三、社區(qū)必須有但應(yīng)控制
有了農(nóng)業(yè)和旅游才會有社區(qū)。社區(qū)的功能，一個是農(nóng)田集中流轉(zhuǎn)帶來農(nóng)民的安置和集中，從農(nóng)村化變?yōu)樾〕擎?zhèn)化，提升當?shù)氐纳鐓^(qū)質(zhì)量和環(huán)境，改善了當?shù)剞r(nóng)民的生活質(zhì)量。正如前文所說，任何現(xiàn)代國家發(fā)展的大方向肯定是城鎮(zhèn)化，而不是農(nóng)村化。另一個就是居住的房地產(chǎn)，為整個項目資金流提供平衡，以及提供更快速的利潤回報。
只有旅游產(chǎn)業(yè)做好了，有美麗的田園風(fēng)情，才會有人愿意買房住下來，原本偏僻的土地才有價值，房子才賣得掉，才賣得出價錢。田園綜合體項目只有經(jīng)濟上的良好收益，這個模式才能夠持續(xù)下去，這是良性發(fā)展，所以我們不應(yīng)該在開發(fā)田園綜合體時避諱房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是社會資本介入田園綜合體開發(fā)必不可少的一部分。
但同時也應(yīng)警惕一些公司以旅游開發(fā)、打造田園綜合體的名義，用各種忽悠、套路和人脈關(guān)系“只吃肉不啃骨頭”，大發(fā)其財。中央現(xiàn)在鼓勵田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，其實和當年培育特色小鎮(zhèn)的思路一脈相承，其根本出發(fā)點是希望回歸以實體經(jīng)濟為主導(dǎo)的發(fā)展模式，給實體經(jīng)濟創(chuàng)造更多的空間。
地方政府在項目立項時應(yīng)進行合理嚴謹?shù)臏y算，將項目的房地產(chǎn)配比控制得恰到好處。對投資方的農(nóng)業(yè)、文旅開發(fā)能力也要進行全面評估，房地產(chǎn)利潤可以作為項目的資金平衡，但不能遠遠凌駕于其它產(chǎn)業(yè)之上。資本永遠是功利的，地產(chǎn)商只會以房地產(chǎn)模式把田園綜合體做成地產(chǎn)綜合體，使原本培育現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的目的落空。
這從另一方面也證明，農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)三個板塊之間應(yīng)該是平衡的、共同促進的，都能成為利潤中心，才能在廣大的農(nóng)村具有良好的復(fù)制性和發(fā)展前景，也符合國家重視發(fā)展“田園綜合體”的目的和出發(fā)點。
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