“田園綜合體”和“城市綜合體”等概念的提出和探索實踐，是伴隨我國城鄉現代化建設過程而發生的現實問題。其中，城市綜合體概念，是進入21世紀特別是最近十年來房地產向規模化、集約化、集群化發展的重要趨勢，但其內涵與外延尚未完全達成一致意見，多數情況是指高密度、多元化的綜合地產項目，也可以將整個城市體系視為一個城市綜合體。而“田園綜合體”是2017年中央“一號文件”提出的新概念、新模式，一經提出即引起廣泛關注和熱烈探討，并很快進入試點狀態。在城市綜合體和田園綜合體之間還存在相當多的中間環節或相似概念，如“特色街區”“功能園區”“特色小鎮”“文旅小鎮”“美麗鄉村”“現代農莊”“養老地產”“休閑農業”“觀光農業”等，它們具有整體性、功能性、集群性、特色性等相似屬性，必須按照“綜合體”的規律和要求辦事，但其差異和側重點也是存在的。

　　“田園綜合體”是一個鄉村生產、生活、生態現代化的新型開發平臺，以農民專業合作社為載體，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體，多種產業、多種投資主體、受益人群相互促進，相互融合發展。田園綜合體是以農為本的綜合體，城市綜合體是以城為本的綜合體，但不是孤立的，而是對立統一的社會存在，是城鄉對立統一在項目開發上的反映和折射，與特色小鎮、現代農莊等新業態統一于地產開發和城鄉建設的整體中，涉及土地開發、城鄉規劃、基礎設施、地產開發、產業體系、資源共享、生態文明建設、交通物流與信息化建設、財稅金融支持與服務等眾多領域。

　　城市綜合體起源于公元100年到200年時期的希臘廣場浴場建筑，它綜合了浴場、圖書館、健身房和會議室的功能，后來經歷了中世紀的奧斯曼住宅的第一次發展以及文藝復興后內街購物廊的第二次發展，后來工業革命以后得到了突飛猛進的發展，經歷了從洛克菲勒中心時期以及巴黎拉德芳斯時期的購物街模式最后發展到21世紀的日本六本木一站式、體驗式的購物公園模式。

　　國內的城市綜合體經歷了90年代上海商城、北京國貿中心模式以及2001年上海隆基廣場，在2008年以后得到了大力發展，經過了沖量階段以后，逐漸走向體驗式綜合體模式，目前國內較為成熟的綜合體模式主要有三種：以華潤萬象城為代表的最成熟的商業主要模式；以萬達廣場為代表的可復制的資源運營模式；以SOHO中國為代表的高品質的“快餐模式”。

　　城市綜合體是我國經濟飛速發展，城市化水平不斷提升，城市人口積聚與需求層次不斷豐富和提升的產物。它是以建筑群為基礎，將商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能融合于一體的“城中之城”，同時也是功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體，是各組成部分之間的優化組合，并共同存在于一個有機系統之中。

　　城市綜合體的主要類型有：

　　（1）商務綜合體—一般是CBD，以酒店和寫字樓為主導，未有居住物業。如：北京CBD即北京市長安街、建國門、國貿和燕莎使館區的中心交匯區。

　　（2）商業綜合體—區域中心，以購物中心為主導；

　　（3）生活綜合體—郊區和新城，居住比例高于30%；

　　（4）單一綜合體—一為無住宅、公寓的純綜合體；一為單棟建筑多種功能；

　　（5）綜合體集群—一個以上的綜合體復合體或商圈。

　　田園綜合體是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展的時代要求，并結合農村產權制度改革，以實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。也是”現代農業+休閑旅游+田園社區”的特色小鎮和鄉村旅游綜合發展模式和當前鄉村發展代表創新突破的思維模式，是集景觀吸引核、休閑聚集區、農業生產區、居住發展區、社區配套區五大功能分區為一體的綜合區域。

　　1、景觀吸引核

　　依托種植園、風光區來吸引人流，使游客置身田園之中感受農業的魅力與鄉村的魅力景觀景色。

　　2、休閑聚集區

　　休閑聚集區包括農家風情建筑和鄉村活動場所，能夠深入鄉村生活空間，體驗休閑農業的樂趣。

　　3、農業生產區

　　依托第一產業，向游客展示農業生產過程，并參與其中，體驗農耕的樂趣，有條件的還可以發展為農業示范園，農業科普園。

　　4、居住發展帶

　　田園綜合體是農業+文旅+地產的綜合體，地產是其中的重要部分，也是邁向城鎮化的重要支撐。居住發展帶形成人口集中的居住社區。

　　5、社區配套網

　　社區配套即相應的金融、醫療、教育設施，由此形成產業和城鎮化一體的公共配套網。

　　綜合體都是在一定空間內多種功能高質量的集聚與鏈接，謀求高的時空效率，謀求1+1>2的目標;綜合體內在的功能發展關系應當是緊湊的、商業邏輯應當是完善的;應以吸引和集聚外來的人流資金流技術流為核心發展目標。田園綜合體是立足于鄉土空間發展的綜合體，其核心競爭力植根于田園，農業產業與鄉土空間基底是其生長的基礎、高附加值的田園產品是其發展的核心、國家眾多的三農扶持政策是其發展的助力。田園綜合體的規劃設計應當充分應答綜合體的發展需求，關注多層次的規劃設計要點，指導其長期有序發展。