特色小鎮的概念最早舶來自國外，比如美國的硅谷、格林威治小鎮，英國的劍橋鎮等。這些小鎮之所以能經久不衰，因為具有特定的自然、人文、歷史、經濟因素，使其具有不可復制性。

　　國內的特色小鎮建設中，存在一個誤區，就是把特色小鎮直接等同于“特色旅游小鎮”。業內人士指出，雖然特色小鎮一般具有旅游的功能，甚至和旅游業有千絲萬縷的聯系，但是特色小鎮并不等同于“旅游小鎮”。

　　一般情況下，特色小鎮可分為工業生產型產業小鎮、文旅度假型產業小鎮、商品交易型產業小鎮、研發服務型產業小鎮、學院教育小鎮等。跟旅游關系最密切的是文旅特色小鎮，從世界范圍來看，這類小鎮根據周邊的風景資源不同，又分為古鎮村落、溫泉度假小鎮、濱海度假小鎮、濱湖度假小鎮、運動觀光小鎮等許多門類。

　　打破小鎮旅游淡旺季“魔咒”

　　特色小鎮，不完全是旅游小鎮，但可以加入旅游、休閑、度假功能。比如，有些產業類小鎮，以制造業或新型制造業為主，升級后技術含量較高，未來發展有產業作為依托的。而中國的特色小鎮建設，最關鍵的就是要以產業為依托。另一類是歷史文化小鎮，比如山西的平遙，基本以旅游為主，季節性強，有明顯的淡旺季。這類小鎮的產品鏈適合做得長一些，不能僅靠收門票。這類小鎮和工業小鎮不一樣，規模上要控制，不是越大越好。

　　第一要有產業依托，第二要有自己的特色定位。無論小鎮主營的是何種產業，一定要有產業依托，不能按照景區來建，游客只買一張門票，來了就走了。

　　特色小鎮需要考慮，本土的資源怎么變成產品，以及這些產品怎樣形成產業、甚至形成產業集群。除了工業產品的產業集群，文化特色產品、文化創意產品也可以形成產業集群，甚至可以是“無中生有”。比如，以花卉做文章的小鎮，花期只有幾個月，一年就靠幾個月來支撐，肯定不行。除了做到月月都有花，圍繞花卉產業可開發護膚用品、保健用品、茶葉以及與花有關的文化、餐飲等。

　　缺乏專業運營管理團隊

　　中國旅游資源以山岳型景區為主，南方還有大量的水鄉古鎮。目前旅游小鎮最大的問題就是資源同質性很高，如不進行良好的差異性定位和策劃，非常容易千鎮一面。

　　文旅特色小鎮要構建旅游核心吸引物。對于類似江南一帶的同質化的、扎堆的古鎮村落的項目，除了江南六大名鎮還具備操作價值，其他的古鎮只是簡單修繕或者盲目復制，基本毫無市場前景。在一個區域里，市場只會記住同一品類里NO.1到NO.3的項目，其他排行靠后的項目都難以形成品牌效應，這類項目只能在每年傳統節日里，因游客溢出效應而有些活力，其他時間都會是死水微瀾。

　　此外，后期的整體項目運營管控就顯得非常重要。目前的情況是，當下中國行業內，真正具備專業水準的度假小鎮運營管理團隊相當稀缺。而小鎮作為經營性資產，其運營能力決定了未來資產的價值是印鈔機還是無底洞。

　　房企紛紛投身小鎮建設

　　在政策東風之下，民營資本因此大批涉足特色小鎮投資和開發領域。不少房地產公司都披露了特色小鎮建設計劃，包括萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統房企。但隨著政策支持力度的加大，“特色小鎮”的本來面目開始模糊，最明顯的特征就是房地產化的凸顯。

　　業內人士認為，以特色小鎮的名義向政府拿地，成本相對較低，不可避免會出現以特色小鎮名義的圈地行為，而且特色小鎮建設核心在于運營，但不少入駐房企缺乏相應能力，如果不轉變開發模式，只能把小鎮開發變成新一輪房地產炒作。現在中國的“特色小鎮”不要再重蹈“城市地產開發”的覆轍，特色小鎮不是簡單地搞搞“房地產開發”、賣賣房子就行了。

　　目前，一般的旅游特色小鎮，都配比了一定的房地產，用于吸引投資。特色小鎮要想長期存活，不能以房地產為主。當房產開發完，如果沒有產業，還能靠什么吸引人？經濟學上有一個聚集效應，人才和產業都會向發達地區聚集。這種趨勢在當代的中國更明顯，因為中國各地域的貧富差距較大，就造成了更強的集聚效應。

　　電商巨頭的小鎮建設之路

　　在中國特色小鎮興起的當下，越來越多的金融機構、產業資本和國有資本進入到這個領域內，就連電商巨頭天貓也都坐不住了。

　　天貓在北京延慶四季花海景區打造貓咪主題休閑娛樂小鎮，吸引了不少眼球。據悉，天貓小鎮的一期項目包含貓旅社、貓公關和小鎮貓舍，并將于雙十一開放；二期項目將引入天貓熱氣球館、滑雪場等項目。

　　大家紛紛猜測，電商巨頭阿里是要以商業資源來驅動房地產，還是進軍休閑度假周邊游市場？是要打造線上線下人貨場的新零售，還是僅僅動了情懷，想在“特色小鎮”上玩票一把呢？

　　“天貓”小鎮是否能夠一舉成功尚是未知數。在國內成功的特色小鎮項目仍然是極少數，多數項目處于盈虧平衡或奄奄一息之態。這與文旅產業投資的長周期、重資產特質有關系，而高技術投入、理念創新、資本實力、自然資源等級、專業團隊等都是決定投資成敗的關鍵因素。

　　從國外到國內的成功案例來看，特色小鎮的根本是產業。一個成功的特色小鎮一般都是主題鮮明、并且有產業作為支撐的。而這些方面則恰恰是國內上馬的不少“特色小鎮”最為欠缺的。