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2016年底，市場對于2017年的房地產投資一片悲觀。但實際狀況是，今年以來，三四線房地產銷售持續超預期、房地產投資超預期，很多人對此感到很困惑。
實際上，核心原因就是：棚戶區改造支撐了2017年上半年房地產的增長。特別是棚改貨幣化之后，拉動了整個中國目前新房市場近20%的銷量。
那么棚改現狀的如何、未來空間怎樣？對未來五年的房地產銷售、投資拉動到底多少？下面我們分享方正證券首席經濟學家任澤平的一篇專題報告。結合大量數據，本文對棚改的核心作用進行了深入分析。
棚改的現狀
棚戶區是歷史形成的產物。大量棚戶區房屋建于我國工業化初期。這些簡易房屋建筑密集、結構簡單、使用功能不完善、基礎設施不配套，很多存在消防安全隱患。隨著時間的推移，這些房屋嚴重破損，多數已成為危房。明治時期沒落的驛站
棚戶區所在城市財政狀況普遍不佳，依靠當地財力投入改造的能力有限；棚戶區所在企業多數已破產、改制，企業無力承擔房屋改造責任；同時，棚戶區居民很多是下崗職工，經濟條件不允許對房屋進行翻新、改造。
棚戶區分為五大類，分別是城市棚戶區、國有工礦、林區、墾區、中央下放地方煤礦棚戶區。
我國棚改任務艱巨。城市棚戶區占比最高，是改造的重中之重。截止2012年末，全國城市和建制鎮中，各類棚戶區和危房及無管道自來水、無廚房或廁所的不成套住房有4200萬戶。2015-2017年棚改任務1800萬套。
2015-2017年的三年規劃雖然尚未完成，但從目前來看，達成棚改目標的概率很大。2015-2016年，棚改總計1207萬套。按照三年完成約1800萬套計算，2018-2020年，國家計劃完成棚改較之前三年小幅下降約17%。2008年到2012年是全國棚改啟動的時間，未來三年的棚改計劃，年均仍然高達2008-2013年實際改造規模的近兩倍。
新時局下，中國城鎮化的兩個主導方向：小鎮和棚戶區改造
2017年5月24日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，聽取棚戶區改造工作匯報，確定后三年棚改目標任務。
棚戶區改造是體現以人民為中心發展思想的重大民生工程，是推動新型城鎮化的重要舉措。近年來棚改工作取得顯著成績，過去8年已使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”，既改善了民生，也帶動了有效投資消費和去庫存。
針對一些地方棚改推進難度加大、配套建設滯后、融資困難等問題，要落實各項支持政策和地方責任，加大督查力度，管好用好棚改專項資金，完善水電氣熱路和教育、醫療等配套設施，提高入住率，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成2017年再開工改造600萬套的棚改任務。
實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套，加大中央財政補助和金融、用地等支持，以改革創新的舉措、堅持不懈的韌勁啃下“硬骨頭”，兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。
棚改是中國城鎮化下一個非常重要的熱點。新房開發基本結束之后，未來的中國城鎮化的方向一共有兩個。
第一個是小鎮方向，建造新型的城鎮化空間。
第二個方向就是“老大難”棚戶區改造問題。原先可能對于棚改問題無從下手，但是現在中央通過貨幣化，將棚改的問題落實下來了，這是非常重要的舉措。
2017年已到年中，當前，房地產的銷售和投資依然是樂觀的。核心在于對去庫存充分后的市場自身補庫需求，以及對政府推動的棚戶區改造有信心，對棚改貨幣化產生的巨大銷售、投資增量有信心。
2017-2020年新開工2100萬套，棚改貨幣化安置率持續提高，將持續推動三四線去庫存。棚改拉動了巨量投資，棚改融資政策支持力度加大，參與棚改的房地產商能獲得項目投資額較大的收益。
在城鎮化快速推進的歷史大潮中，棚戶區改造不僅改善著民生、改變著城市面貌，也創造著住房需求、拉動著房地產投資，是未來3年支撐房地產行業發展的核心變量之一。（文章來自網絡）
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