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近年來，特色小鎮(zhèn)逐漸進(jìn)入大眾視野，特別是土地、財政等優(yōu)惠政策加持，各大房企迅速嗅到“利益”點(diǎn)，紛紛追逐這一熱點(diǎn)。據(jù)悉，恒大、萬科、碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一線房企都正在打造特色小鎮(zhèn)。今年，西安也在加快推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)，西洽會期間簽約不少特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，但特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不是復(fù)制粘貼，如何更好地因地制宜？這是房企需要考慮的重要方面。
熱點(diǎn)分析：財政支撐促成特色小鎮(zhèn)變身“香餑餑”
作為房地產(chǎn)行業(yè)的突圍路徑，特色小鎮(zhèn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新“風(fēng)口”之一。目前，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展超出想象，國內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到上萬個。自2016年7月1日起在全國范圍發(fā)展特色小鎮(zhèn)開始，到2017年7月27日住建部公布全國第二批特色小鎮(zhèn)名單，國內(nèi)掀起一波又一波特色小鎮(zhèn)的投資熱潮。
2016年10月8日，國家發(fā)展改革委《關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》（發(fā)改規(guī)劃[2016]2125號）表示將加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加大對特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目、資金、政策等的支持力度。除中央外，地方政府也給予相當(dāng)可觀的財政補(bǔ)貼。據(jù)新華社透露，陜西省重點(diǎn)示范鎮(zhèn)每年省財政支持1000萬元，文化旅游名鎮(zhèn)每年支持500萬元。
目前市場上充足的資金，加上國家政策的扶持，特色小鎮(zhèn)在各地都是拔地而起，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1000家特色小鎮(zhèn)的目標(biāo)，在數(shù)量上看，并非難事。然而，我國發(fā)展特色小鎮(zhèn)只有一年多的時間，經(jīng)驗(yàn)上還處于摸索階段，在投資熱的背后，勢必會有諸多亟待解決的問題。
選址原則：遵循“三通一特色”原則確保后期開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行
位于涇河新城的茯茶鎮(zhèn)，如今成為一個休閑的好去處，記者在園區(qū)內(nèi)行走發(fā)現(xiàn)，茯茶鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)置有小飾品、茶樓、小吃等業(yè)態(tài)，尤其以小吃鋪位人氣最為火爆，整個一期營業(yè)區(qū)內(nèi)，約80%的商戶為營業(yè)狀態(tài)，剩余的大門緊閉。據(jù)一商戶介紹，最近有部分商戶關(guān)門主要是因?yàn)閮赡?ldquo;免租期”結(jié)束了。據(jù)了解，茯茶鎮(zhèn)所在的位置是原涇河新城雙趙村，小鎮(zhèn)初建時，承諾雙趙村村民無償使用商鋪兩年，如今兩年免租期已到，關(guān)于接下來的租金問題，景區(qū)的管理部門還未給出答復(fù)，大部分的商戶都在等通知，如果租金太高則會放棄經(jīng)營。
有專家表示，特色小鎮(zhèn)不是主題公園，也不是簡單開發(fā)一些旅游項(xiàng)目，而是要滿足“惠及當(dāng)?shù)乩习傩?rdquo;這個先決條件。此外，充分開掘當(dāng)?shù)靥厣Y源也應(yīng)是特色小鎮(zhèn)的特征之一，特色小鎮(zhèn)要和人口的適度聚集、農(nóng)民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集結(jié)合起來。
一位業(yè)內(nèi)人士表示：特色小鎮(zhèn)選址一般要遵循“三通一特色”原則，即通車、通水、通電和產(chǎn)業(yè)特色化，這樣在后期的開發(fā)建設(shè)上，才能確保工程順利進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)特色化可以保證在運(yùn)營宣傳階段有故事、有宣傳，吸引更多人關(guān)注。
成功關(guān)鍵：在于企業(yè)的資源配置能力和管理運(yùn)營能力
據(jù)記者了解，目前已有中國西部創(chuàng)新港智慧學(xué)鎮(zhèn)、西北工業(yè)大學(xué)翱翔小鎮(zhèn)、絲路風(fēng)情城、西咸資本小鎮(zhèn)和“硬科技”小鎮(zhèn)已在灃西新城開工建設(shè)，其中中國西部科技創(chuàng)新港建設(shè)包含“校區(qū)、園區(qū)、社區(qū)”的創(chuàng)新體、技術(shù)與服務(wù)的結(jié)合體、科技與產(chǎn)業(yè)的融合體，計(jì)劃于2018年建成。此外，灃西新城還將根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展情況，積極推進(jìn)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。
西安本土房企天朗集團(tuán)走在西安特色小鎮(zhèn)的前列，據(jù)悉，在西安地區(qū)，天朗控股集團(tuán)的夢想小鎮(zhèn)、白鹿文化小鎮(zhèn)、唐詩小鎮(zhèn)、城隍廟文化小鎮(zhèn)、文創(chuàng)伴手禮小鎮(zhèn)等項(xiàng)目正在積極推進(jìn)中，規(guī)劃建設(shè)涵蓋科技等為主題的10個特色小鎮(zhèn)，其中夢想小鎮(zhèn)項(xiàng)目明年將正式面世。
值得關(guān)注的是，第21屆西洽會上，房企簽約特色小鎮(zhèn)成為一大亮點(diǎn)。灃西新城簽約恒大悅龍小鎮(zhèn)、西工大“翱翔小鎮(zhèn)”一期項(xiàng)目、恒天太平湖健康優(yōu)美小鎮(zhèn)等。涇河新城特色小鎮(zhèn)發(fā)展也成為一道風(fēng)景線，吸引綠地、恒大等世界500強(qiáng)進(jìn)駐，陜旅和融創(chuàng)絲路風(fēng)情城“歡樂小鎮(zhèn)”項(xiàng)目也落址涇河新城。此外，榮禾集團(tuán)簽約秦嶺最美特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，未央?yún)^(qū)簽約中信建設(shè)區(qū)域總部暨高鐵新城醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目、徐家灣片區(qū)創(chuàng)智小鎮(zhèn)項(xiàng)目，碑林區(qū)常樂健康小鎮(zhèn)項(xiàng)目，新城區(qū)太奧幸福小鎮(zhèn)項(xiàng)目一期等，基本都是房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)袂開發(fā)。
創(chuàng)典全程總經(jīng)理徐正茂分析，當(dāng)前由于一定原因，很多中小企業(yè)面臨無地可拿的困境，同時意味著將失去市場，而特色小鎮(zhèn)卻有著相對優(yōu)惠的土地配套政策，必將成為房企市場突圍的重要路徑。但特色小鎮(zhèn)能否成功？關(guān)鍵取決于企業(yè)是否有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源配置能力和管理運(yùn)營能力。
后期發(fā)展：特色小鎮(zhèn)的核心應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)而不是概念
據(jù)記者了解，目前，特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目雖然簽約數(shù)量多，但大多還處于孕育之中，而如何開花結(jié)果還需要未雨綢繆。徐正茂針對西安市場分析，西安的特色小鎮(zhèn)正處于起步階段，需要很長的培育發(fā)展期。特色小鎮(zhèn)建設(shè)不僅是國家明確表示支持的產(chǎn)業(yè)投資方向，也是廣大開發(fā)企業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)注的新投資領(lǐng)域。小鎮(zhèn)核心是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)目的是吸納人口聚集。西安的小鎮(zhèn)建設(shè)，正處于起步階段，其培育成熟需時間浸潤，而土地、資金、產(chǎn)業(yè)、人才等難題的破解也非一日之功。
關(guān)于西安特色小鎮(zhèn)后期的發(fā)展，徐正茂建議，特色小鎮(zhèn)不是概念，它的核心是產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)注定曇花一現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)成功的最強(qiáng)基因，區(qū)位是先發(fā)要素，運(yùn)營為后發(fā)要素。因此具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的房企應(yīng)緊抓產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型機(jī)遇和稀缺生態(tài)、歷史資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)型和文旅型特色小鎮(zhèn)，例如華夏幸福、綠城等；不具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的房企需與產(chǎn)業(yè)資源方戰(zhàn)略合作。讓產(chǎn)業(yè)資源方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育、經(jīng)營，房企負(fù)責(zé)特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。（文/華商報)
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