歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估指引（試行）

　　第一章總則

　　第一條為了保障歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估質(zhì)量，科學(xué)合理反映歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值量，推動(dòng)歷史建筑合理利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》等法律法規(guī)以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，制定本指引。

　　第二條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（以下稱估價(jià)師）根據(jù)委托對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（以下稱歷史建筑估價(jià)），適用本指引。

　　本指引所稱歷史建筑，包括古建筑、近代現(xiàn)代代表性建筑等文物保護(hù)單位和未核定公布為文物保護(hù)單位的不可移動(dòng)文物（簡(jiǎn)稱未定級(jí)不可移動(dòng)文物），依法認(rèn)定的歷史建筑，依法公布的歷史地段保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)的傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，地方人民政府及其有關(guān)部門認(rèn)定的優(yōu)秀歷史建筑、歷史風(fēng)貌建筑、重點(diǎn)保護(hù)建筑、紀(jì)念建筑物、控制保護(hù)建筑、優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等。

　　本指引所稱歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是指用貨幣表示的歷史建筑價(jià)值量，一般為歷史建筑的市場(chǎng)價(jià)值。

　　第三條估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展歷史建筑估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)指定掌握本指引、具有歷史建筑相關(guān)知識(shí)、能對(duì)歷史建筑狀況和經(jīng)濟(jì)價(jià)值特殊影響因素及其影響進(jìn)行描述與分析的估價(jià)師承辦。

　　歷史建筑估價(jià)需要借助歷史建筑測(cè)繪、建筑質(zhì)量安全鑒定、工程造價(jià)咨詢等其他專業(yè)意見(jiàn)的，估價(jià)機(jī)構(gòu)宜建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員出具專業(yè)意見(jiàn)，并在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中說(shuō)明所借助專業(yè)意見(jiàn)的主要結(jié)論。

　　第二章特殊影響因素

　　第四條歷史建筑估價(jià)應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象不同于非歷史建筑（以下稱普通建筑）的特殊性和專業(yè)性，充分考慮歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值特殊影響因素及其有利和不利影響。

　　歷史建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值一般高于同地段同品質(zhì)同權(quán)益普通建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但是受到歷史建筑保護(hù)限制條件較大不利影響的除外。

　　第五條歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值特殊影響因素，一般分為下列因素、子因素和因子。

　　（一）特殊歷史文化價(jià)值因素，分為歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、文化價(jià)值等子因素。

　　1.歷史價(jià)值子因素，分為始建年代、重要?dú)v史事件（或歷史故事）、重要或著名歷史人物等因子；

　　2.藝術(shù)價(jià)值子因素，分為空間布局、建筑風(fēng)格（或整體造型）、細(xì)部工藝、歷史環(huán)境要素方面的藝術(shù)特征等因子；

　　3.科學(xué)價(jià)值子因素，分為完整性、建筑形制與結(jié)構(gòu)獨(dú)特性、建筑材料特殊性、施工工藝水平等因子；

　　4.環(huán)境價(jià)值子因素，分為歷史地段區(qū)位、與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)性、內(nèi)部環(huán)境景觀配置等因子；

　　5.社會(huì)價(jià)值子因素，分為稀缺程度（或存世量）、保護(hù)等級(jí)影響、社會(huì)知名度等因子；

　　6.文化價(jià)值子因素，分為真實(shí)性、文化傳承特色（或文化代表性）等因子；

　　（二）特殊使用價(jià)值（或可利用性）因素，分為保存維護(hù)狀況、使用狀況、規(guī)劃使用功能等因子。

　　（三）保護(hù)限制條件因素，分為保護(hù)規(guī)劃限制、環(huán)境風(fēng)貌限制、建筑實(shí)體保護(hù)限制、產(chǎn)權(quán)與使用限制等因子。

　　第六條歷史建筑估價(jià)需要對(duì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值特殊影響因素、子因素和因子（以下稱特殊影響因素因子）進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)在第五條規(guī)定的特殊影響因素因子基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)值類型和選用的估價(jià)方法等，恰當(dāng)選取或增加特殊影響因素因子，科學(xué)合理確定特殊影響因素因子的調(diào)整系數(shù)。

　　特殊影響因素因子的選取或增加及其調(diào)整系數(shù)的確定，可采用專家調(diào)查法、層次分析法、回歸分析法等方法，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明選用的方法名稱和技術(shù)路線。前款中需要借助專家意見(jiàn)的，專家人數(shù)不宜少于5人，從事專業(yè)方向宜為歷史建筑保護(hù)與利用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、法律、估價(jià)等。

　　第三章估價(jià)對(duì)象

　　第七條歷史建筑估價(jià)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)委托人要求等，與估價(jià)委托人協(xié)商確定估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。

　　估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍一般包括房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及其他不動(dòng)產(chǎn)；如果不包括土地使用權(quán)、裝飾裝修、歷史環(huán)境要素等不動(dòng)產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)的，或包括家具、器物、可移動(dòng)文物等非不動(dòng)產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)在估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中具體列舉說(shuō)明。

　　估價(jià)對(duì)象為歷史建筑群或歷史建筑整體、整幢中某個(gè)部分的，應(yīng)明確界定估價(jià)對(duì)象的空間范圍，并應(yīng)關(guān)注、說(shuō)明其獨(dú)立使用性、可分割性及其對(duì)估價(jià)對(duì)象歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有利和不利影響。

　　第八條根據(jù)估價(jià)目的的特殊需要、估價(jià)委托人或交易當(dāng)事人的交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況作出與其實(shí)際狀況不一致的合理假定的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說(shuō)明。

　　前款中因估價(jià)委托人或交易當(dāng)事人的交易條件設(shè)定或約定而對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況作出與其實(shí)際狀況不一致的合理假定的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求估價(jià)委托人提供假定狀況下的相關(guān)文件、圖紙、圖片、文字記錄等資料作為估價(jià)依據(jù)。

　　第九條歷史建筑估價(jià)應(yīng)關(guān)注對(duì)估價(jià)對(duì)象歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值有重大影響的特殊實(shí)物、區(qū)位及使用狀況，并在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中予以概要說(shuō)明，在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中予以具體描述。

　　歷史建筑的特殊實(shí)物狀況一般包括下列內(nèi)容：

　　（一）建筑物狀況，包括房屋、亭、榭、軒、廊、閣、塔、戲臺(tái)等及其建筑形制、風(fēng)格、空間布局、規(guī)模、材料、色彩、施工工藝、裝飾裝修（如木雕、石雕、磚雕等雕塑，壁畫、彩畫等裝飾，柱礎(chǔ)、門窗、隔斷、天棚、屋面、山墻等裝飾）等。

　　（二）構(gòu)筑物狀況，包括牌坊、門樓、影壁、橋、井、碑、露臺(tái)、經(jīng)幢等。

　　（三）歷史環(huán)境要素狀況，包括鋪地、石階、假山、水池、洞穴、堤壩、駁岸、碼頭、石舫、擺飾、欄桿、圍墻、古樹名木等。

　　歷史建筑的特殊區(qū)位狀況應(yīng)考慮周邊歷史地段狀況，一般包括周邊歷史地段的保護(hù)規(guī)劃、歷史沿革、歷史遺存、重要建筑、文化宣傳、管理狀況、社會(huì)影響、景區(qū)規(guī)劃等。對(duì)于依托景區(qū)、商業(yè)步行街的歷史建筑，應(yīng)考慮與周邊成規(guī)模環(huán)境因素對(duì)歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的影響。

　　歷史建筑的特殊使用狀況一般包括用途、使用限制以及保護(hù)、修繕、保養(yǎng)等特殊要求。

　　第十條歷史建筑估價(jià)應(yīng)搜集估價(jià)對(duì)象的始建年代、修復(fù)年代、重大修繕年代，以及保護(hù)等級(jí)、保護(hù)文件、保護(hù)規(guī)劃、建筑特征、歷史文化特征等資料，并重點(diǎn)關(guān)注所選用估價(jià)方法需要的資料，特別是估價(jià)對(duì)象所在地類似歷史建筑的建設(shè)工程審批程序和時(shí)限、財(cái)稅和金融等優(yōu)惠政策、修繕和保養(yǎng)所需費(fèi)用等資料。

　　缺少歷史建筑年代證明等估價(jià)必要資料的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可要求估價(jià)委托人聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員出具專業(yè)意見(jiàn)，并在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中說(shuō)明所借助專業(yè)意見(jiàn)的主要結(jié)論。

　　第十一條歷史建筑估價(jià)應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘（或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查），采取觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)、記錄等方式，調(diào)查、收集、核查驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象歷史建筑狀況及其有關(guān)資料，并應(yīng)特別關(guān)注經(jīng)濟(jì)價(jià)值特殊影響因素的相關(guān)狀況及其資料，制作全面、完整的實(shí)地查勘記錄且留存照片等影像資料。

　　第四章估價(jià)方法

　　第十二條應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象歷史建筑的特殊狀況以及估價(jià)目的等具體情況，恰當(dāng)選擇估價(jià)方法，并符合下列要求：

　　（一）估價(jià)對(duì)象的可比交易實(shí)例不少于3個(gè)的，應(yīng)選用比較法；

　　（二）估價(jià)對(duì)象有可比交易實(shí)例但少于3個(gè)的，宜綜合運(yùn)用比較法和比較法的特殊影響因素附加調(diào)整法；

　　（三）估價(jià)對(duì)象無(wú)可比交易實(shí)例但類似普通建筑交易實(shí)例較多的，可選用比較法的特殊影響因素附加調(diào)整法；

　　（四）估價(jià)對(duì)象近10年有修復(fù)、重大修繕、翻建或遷建的，宜選用成本法；

　　（五）估價(jià)對(duì)象或其同類歷史建筑通常有租賃、經(jīng)營(yíng)等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；

　　（六）估價(jià)對(duì)象為可修復(fù)的歷史建筑，評(píng)估其在未修復(fù)狀況下的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；

　　（七）單獨(dú)評(píng)估歷史建筑用地地價(jià)的，宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；

　　（八）估價(jià)對(duì)象為同一歷史地段、歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)村落、歷史建筑群等范圍內(nèi)可獨(dú)立使用的大量相似歷史建筑的，宜選用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，但是根據(jù)特定估價(jià)目的應(yīng)個(gè)案估價(jià)的除外。鼓勵(lì)探索運(yùn)用其他科學(xué)方法對(duì)歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。運(yùn)用其他科學(xué)方法的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明所用方法的名稱、定義及其評(píng)估歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的理論依據(jù)、原理和操作步驟。

　　第十三條比較法估價(jià)中選取歷史建筑可比交易實(shí)例，應(yīng)遵循下列特殊要求：

　　（一）可比交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑特征、保護(hù)等級(jí)、歷史文化特征、環(huán)境風(fēng)貌相同或相似；

　　（二）估價(jià)對(duì)象位置較近區(qū)域內(nèi)可比交易實(shí)例少于3個(gè)的，可將選取可比交易實(shí)例的區(qū)域范圍擴(kuò)大到估價(jià)對(duì)象所在城市或類似城市；

　　（三）可比交易實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不超過(guò)2年的可比交易實(shí)例少于3個(gè)的，相差時(shí)間可適當(dāng)延長(zhǎng)，但原則上不得超過(guò)5年。

　　滿足前款要求的可比交易實(shí)例少于3個(gè)的，可根據(jù)估價(jià)對(duì)象歷史建筑的歷史傳承、社會(huì)影響、建筑形制、使用功能的可替代性，選取效用相似的歷史建筑交易實(shí)例作為可比交易實(shí)例。

　　第十四條估價(jià)對(duì)象歷史建筑無(wú)滿足第十三條要求的可比交易實(shí)例的，選用比較法的特殊影響因素附加調(diào)整法測(cè)算歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一般按照下列步驟進(jìn)行：

　　（一）將估價(jià)對(duì)象假定為同地段同品質(zhì)同權(quán)益的類似普通建筑，選取不少于3個(gè)類似普通建筑交易實(shí)例作為可比交易實(shí)例，分別進(jìn)行比較、修正和調(diào)整，得出相應(yīng)的類似普通建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

　　（二）恰當(dāng)選擇簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法，對(duì)測(cè)算出的多個(gè)類似普通建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行綜合處理，得出類似普通建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

　　（三）采用下列公式對(duì)類似普通建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行特殊影響因素附加調(diào)整，測(cè)算估價(jià)對(duì)象歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值：

　　歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝類似普通建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值×（1＋特殊歷史文化價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　比較法的特殊影響因素附加調(diào)整法中，對(duì)類似普通建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行的特殊影響因素附加調(diào)整，不計(jì)入對(duì)可比交易實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度。

　　第十五條估價(jià)對(duì)象歷史建筑有滿足第十三條要求的可比交易實(shí)例但少于3個(gè)的，綜合運(yùn)用比較法和比較法的特殊影響因素附加調(diào)整法測(cè)算歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一般按照下列步驟進(jìn)行：

　　（一）采用比較法對(duì)歷史建筑可比交易實(shí)例進(jìn)行比較、修正和調(diào)整，得出相應(yīng)的類似歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

　　（二）采用比較法的特殊影響因素附加調(diào)整法，補(bǔ)充選取類似普通建筑交易實(shí)例并據(jù)此測(cè)算相應(yīng)的類似歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

　　（三）恰當(dāng)選擇簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法，對(duì)以上兩種方法測(cè)算出的多個(gè)類似歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行綜合處理，得出估價(jià)對(duì)象歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　第十六條成本法估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象歷史建筑類型，選用相應(yīng)的成本法公式。

　　（一）估價(jià)對(duì)象為歷史建筑房地產(chǎn)綜合體的，成本法公式為：

　　歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝[假定為普通建筑的土地取得成本＋歷史建筑物重建成本或重置成本－歷史建筑物折舊）]×（1＋特殊歷史文化價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　（二）估價(jià)對(duì)象為以歷史遺址為主要特色，其上建筑物（包括房屋、構(gòu)筑物及配套設(shè)施）、歷史環(huán)境要素等屬于翻建、復(fù)建或仿建的歷史建筑的，成本法公式為：

　　歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝[假定為普通建筑的土地取得成本×（1＋歷史價(jià)值調(diào)整系數(shù)）＋（歷史建筑物重置成本－歷史建筑物折舊）×（1＋藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值調(diào)整系數(shù)）]×（1＋環(huán)境、社會(huì)、文化價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　（三）估價(jià)對(duì)象為以建筑物的藝術(shù)性和科學(xué)性為主要特色的歷史建筑的，成本法公式為：

　　歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝[假定為普通建筑的土地取得成本＋（歷史建筑物重建成本或重置成本－歷史建筑物折舊）×（1＋歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值調(diào)整系數(shù)）]×（1＋環(huán)境、社會(huì)、文化價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　（四）估價(jià)對(duì)象為不含歷史建筑用地價(jià)值的歷史建筑物的，成本法公式為：

　　歷史建筑物經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝（歷史建筑物重建成本或重置成本－歷史建筑物折舊）×（1＋特殊歷史文化價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　第十七條歷史建筑物成本宜采用重建成本。對(duì)于歷史建筑中現(xiàn)代修繕、修復(fù)的部分，可采用重置成本。

　　第十八條歷史建筑的始建年代越久遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值一般越高；保存維護(hù)狀況越完好，經(jīng)濟(jì)價(jià)值一般越高。歷史建筑物折舊宜利用歷史建筑物的有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年齡-壽命法進(jìn)行測(cè)算。歷史建筑物的有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命，可按照上次修復(fù)年代或重大修繕年代重新計(jì)算。

　　第十九條采用成本法評(píng)估依法異地遷建的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，根據(jù)能否搜集到類似歷史建筑取得成本實(shí)例等具體情況，選用相應(yīng)的成本法公式。

　　（一）能搜集到類似歷史建筑取得成本實(shí)例的，成本法公式為：

　　異地遷建的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝新址土地取得成本＋（原址歷史建筑物的正常取得成本＋原址歷史建筑物的勘察拆除費(fèi)用+運(yùn)儲(chǔ)費(fèi)用＋新址的復(fù)建成本＋管理費(fèi)用＋利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋利潤(rùn)－折舊）×（1＋歷史、藝術(shù)等價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　（二）無(wú)法搜集到類似歷史建筑取得成本實(shí)例的，成本法公式為：

　　異地遷建的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值＝新址土地取得成本＋（新址歷史建筑物重建成本或重置成本－折舊）×（1＋歷史、藝術(shù)等價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋特殊使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)）×（1＋保護(hù)限制條件調(diào)整系數(shù)）

　　第二十條采用收益法評(píng)估歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，宜選用報(bào)酬資本化法。

　　測(cè)算年收入時(shí)，類似歷史建筑收入實(shí)例的選用應(yīng)符合估價(jià)對(duì)象歷史建筑的特殊保護(hù)限制要求。無(wú)法找到類似歷史建筑收入實(shí)例的，可在估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年實(shí)際收入或產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入基礎(chǔ)上，進(jìn)行必要的檢核調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象歷史建筑的客觀收入。

　　測(cè)算年費(fèi)用時(shí)，應(yīng)充分考慮估價(jià)對(duì)象歷史建筑不同于普通建筑的修繕和保養(yǎng)費(fèi)用，以及當(dāng)?shù)貙?duì)歷史建筑的財(cái)稅和金融等優(yōu)惠政策因素的影響。

　　第二十一條采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估可修復(fù)的歷史建筑在未修復(fù)狀況下的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、修復(fù)方案等資料的完備程度，選用動(dòng)態(tài)分析法或靜態(tài)分析法進(jìn)行測(cè)算，并宜優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法，按照下列步驟進(jìn)行：

　　（一）根據(jù)恰當(dāng)?shù)男迯?fù)方案，設(shè)定修復(fù)后的歷史建筑狀況，選用比較法、收益法等方法測(cè)算修復(fù)后的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

　　（二）測(cè)算將估價(jià)對(duì)象歷史建筑修復(fù)到設(shè)定的修復(fù)后歷史建筑狀況所需支出的合理費(fèi)用（以下稱修復(fù)費(fèi)用）；

　　（三）選用動(dòng)態(tài)分析法的，將修復(fù)后的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值和修復(fù)費(fèi)用折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，得出估價(jià)對(duì)象歷史建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　選用靜態(tài)分析法的，應(yīng)單獨(dú)測(cè)算利息和利潤(rùn)，將修復(fù)后的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值減去修復(fù)費(fèi)用以及利息和利潤(rùn)，得出估價(jià)對(duì)象歷史建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估歷史建筑用地地價(jià)，可參照前兩款規(guī)定。

　　第二十二條假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中設(shè)定估價(jià)對(duì)象修復(fù)后的歷史建筑狀況及其最佳經(jīng)營(yíng)方式、后續(xù)修復(fù)期和經(jīng)營(yíng)期，應(yīng)符合估價(jià)對(duì)象歷史建筑限制要求。

　　測(cè)算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)貙?duì)歷史建筑的財(cái)稅和金融等優(yōu)惠政策因素的影響。

　　第二十三條采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估大量相似歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，應(yīng)按照下列步驟進(jìn)行：

　　（一）在估價(jià)對(duì)象所處歷史地段、歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)村落、歷史建筑群等范圍內(nèi)選擇具有代表性的歷史建筑作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，并明確其經(jīng)濟(jì)價(jià)值影響因素種類和條件；

　　（二）選用比較法、成本法、收益法等估價(jià)方法，按照歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算有關(guān)要求，求取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

　　（三）通過(guò)比較其余各宗歷史建筑與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的差異，進(jìn)行相應(yīng)因素調(diào)整，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值調(diào)整為各宗歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　第五章估價(jià)報(bào)告

　　第二十四條歷史建筑估價(jià)應(yīng)出具正式估價(jià)報(bào)告，不得出具估價(jià)單、估價(jià)表等非正式估價(jià)報(bào)告的特殊保護(hù)

　　歷史建筑估價(jià)的報(bào)告名稱，宜為“歷史建筑房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”；屬于咨詢性估價(jià)的，可為“歷史建筑房地產(chǎn)咨詢性估價(jià)報(bào)告”，但是不得為歷史建筑房地產(chǎn)估價(jià)咨詢報(bào)告。

　　第二十五條歷史建筑估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)載明估價(jià)對(duì)象歷史建筑的保護(hù)等級(jí)，特殊實(shí)物、區(qū)位及使用狀況，始建年代、修復(fù)年代及重大修繕年代，所用估價(jià)方法、估價(jià)測(cè)算的簡(jiǎn)要過(guò)程和內(nèi)容及主要參數(shù)。

　　歷史建筑估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)載明估價(jià)對(duì)象歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值特殊影響因素及其影響的描述與分析，當(dāng)?shù)卦擃悮v史建筑相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和社會(huì)影響的描述與分析，估價(jià)測(cè)算的具體過(guò)程和內(nèi)容及參數(shù)等。

　　第二十六條估價(jià)委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)提供歷史建筑估價(jià)報(bào)告相關(guān)專家論證意見(jiàn)的，應(yīng)在估價(jià)委托書中予以明確。估價(jià)委托人對(duì)歷史建筑估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告內(nèi)容有疑問(wèn)或異議的，估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師應(yīng)予以解釋說(shuō)明。

　　第六章附則

　　第二十七條本指引對(duì)歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估未作規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　歷史建筑的投資價(jià)值、抵押價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)格、租賃價(jià)格等經(jīng)濟(jì)范疇的價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，可根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，參照本指引進(jìn)行。

　　第二十八條古文化遺址、古墓葬、石窟寺、古石刻、農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)、交通遺跡、水利工程遺產(chǎn)（或灌溉工程遺產(chǎn)）等其他不可移動(dòng)文物經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，可參照本指引進(jìn)行。

　　具有藝術(shù)、科學(xué)、社會(huì)價(jià)值的仿古建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，可參考本指引進(jìn)行。

　　第二十九條本指引由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十條本指引自2025年1月1日起施行。